Ränta
Ett bolån kan bestå av flera olika delar, nämligen bottenlån, topplån och blancolån (läs mer på vår sida sida om bolån.) Långivarnas säkerheter för de olika lånen är olika trygga, varför det automatiskt blir fråga om olika räntesatser. Med tre olika typer av lånekonstruktioner får du alltså tre olika räntor. Den lägsta räntan får du alltid på bottenlånet, det vill säga den del för vilken det finns pant i själva egendomen. Övriga två lånetyper är dyrare. Samtidigt uppgår topplån och blancolån sällan till några större belopp i jämförelse med bottenlånet.
Lägst ränta på bottenlån
När man talar om ränta för bolån är det normalt sett räntan på bottenlånet som avses. Det är denna uppgift som presenteras i bankernas marknadsföring av bolån och det är dessa räntor som skärskådas i nyhetsrapporteringen. Är räntorna på väg upp? Vilken marginal har bolåneföretagen? Hur påverkas bolåneräntorna av riksbankens höjningar/sänkningar av styrräntan? Bottenlånet har bostadens värde som säkerhet. Det är en mycket trygg säkerhet som endast kan urholkas vid kraftiga prisfall på bostadsmarknaden.
För att jämföra bolåneräntor har du en lång rad jämförelsetjänster att använda dig av. Vi presenterar även en del nyttig information här på sajten. När du jämför, kom ihåg att titta både på list- och snittränta. Dessa är en bra indikation på vilken ränta du kan få och vilket förhandlingsutrymme banken har kring den ränta de kan erbjuda dig.
- Listränta: Den ränta banker erbjuder utåt och i marknadsföringssyfte. Kan oftast förhandlas ner.
- Snittränta: Den genomsnittliga räntan för alla kunder som banken har i dagsläget.
Ofta är det skillnad mellan räntan banken skyltar med utåt och den faktiska räntan som låntagare i snitt har hos banken. Om du har goda ekonomiska förutsättningar bör du åtminstone kunna förhandla dig ner till bankens snittränta – tänk på att det både finns många kunder som har högre, men också lägre, ränta hos banken än deras snittränta!
Räntan på topplån
Topplånet har en sämre säkerhet än bottenlånet. Långivaren anser inte att det finns full täckning för lånet i säkerheten i bostaden och det krävs normalt också en ytterligare säkerhet i form av ett borgensåtagande. Den ökade risken för långivaren gör att räntan blir högre än för bottenlånet. Samtidigt är räntan för topplån normalt lägre än räntan för ett blancolån.
Det är en knepig uppgift att jämföra topplån. Förmodligen är dock behovet förmodligen inte särskilt stort. För det första uppgår topplånet till maximalt 10% av köpeskillingen och för det andra är räntesatserna relativt harmonierade mellan långivarna.
Ränta på blancolån
För ett blancolån, som du till exempel tecknar för att ha råd med kontantinsatsen, finns ingen säkerhet över huvud taget och räntan för denna eventuella del av bostadsfinansieringen blir därmed den högsta bland de tre möjliga lånetyperna. Räntorna för blancolån ligger mellan 3-30%. Den som har en mycket god ekonomi och en föredömlig kreditvärdighet kan räkna med att bli erbjuden en ränta långt ner i den nedre delen av intervallet. Den som har en lite sämre ekonomi får å andra sidan ställa in sig på att betala betydligt mer för sitt lån. Skulle det finnas en betalningsanmärkning med i bilden blir räntan automatiskt den maximala. Det är en enkel sak att jämföra blancolån med avseende på både räntor och villkor. Du kan göra det helt på egen hand, men en bättre idé är att göra en ansökan via en låneförmedlare. Du kan genom denna lösning säkra att du får den lägsta möjliga räntan.
Du kan dra av alla räntor
Bra att komma ihåg är att alla räntor du betalar på dina bolån är avdragbar. Det innebär i praktiken, förutsatt att du har inkomster från vilka arbetsgivaren drar skatt, inte betalar ”fullt pris” för ditt lån. Du betalar alltså inte exempelvis 5% på ett topplån, utan snarare ganska mycket mindre än så.