Ska du köpa bostadsrätt? Titta på föreningens lånesituation!

Skyline När du köper en bostadsrätt är det inte själva bostaden du förvärvar. Istället erlägger du betalning till föreningen som äger bostadsrätten för att få en nyttjanderätt. Det är en väsentlig skillnad jämfört med om du köper ett småhus såsom ett radhus eller en villa. Just kopplingen till föreningen är något inte alla bostadsköpare uppmärksammar i särskilt stor utsträckning. Samtidigt är det viktigt att titta närmare på föreningen, särskilt när det gäller dess ekonomi och i synnerhet dess skuldsättning.

Alla bostadsföreningar har skulder

För att bilda en bostadsrättsförening krävs en investering. Handlar det om nya fastigheter lånar föreningen till byggnationen. Är det befintliga fastigheter som ska ingå i föreningens bestånd görs normalt omfattande renoveringar. Precis som alla andra med lån måste även bostadsrättsföreningar betala amorteringar och räntor till banken. Ju större lånen är, desto större blir månadsavgiften för nyttjandet av en bostadsrätt. Lånens storlek avgör också hur känslig föreningen är för förändringar i marknadsräntorna. En bostadsrättsförenings skuldsättning anges ofta i kronor per kvadratmeter. En förening som äger ett bestånd som uppgår till 2000 kvm och har lån på 10 miljoner har alltså en skuldsättning på 5000 kr/kvm. Det är faktiskt precis det genomsnitt som gäller för alla föreningar i Sverige. Många föreningar har dock en betydligt större skuldsättning än så. Det gäller framför allt relativt nya satsningar, särskilt i storstadsområdena.

Så här slår räntan på din månadskostnad

Idag är räntorna extremt låga, men rekordnivån kommer naturligtvis inte hålla i sig för alltid. Förr eller senare kommer bolåneräntorna om inte normaliseras så i varje fall långsamt stiga upp mot 3-4%. Swedbank har i en analys räknat på effekten av en höjning av bolåneräntan från 2% till 5%. För bostadsrättsägare i föreningar med stora skulder blir effekterna ganska rejäla. Exempel: Bostadsrättsförening A har en skuld på 15 000 kr/kvm och betalar 2% i ränta. Den som äger en bostadsrätt i föreningen betalar 5500 kr i avgift per månad. Om bolåneräntorna höjs till 5% kommer månadsavgiften att behöva höjas till 8313 kr per månad, vilket i procent ger en ökning på 51%. Viktigt att notera att detta bara gäller själva månadsavgiften till föreningen. Räntor och amorteringar på eventuella privata bolån tillkommer.

Så här kontrollerar du ekonomin i föreningen

Som du förstår av ovan gör du klokt i att noga undersöka hur bostadsrättsföreningens skuldsättning ser ut. Med nedan tre steg får du underlag att räkna på för att se hur eventuella ränteförändringar för föreningens lån kommer att slå mot din boendekostnad.

Det första steget är att hämta ut ett exemplar av den senaste årsredovisningen. Går du på en visning kan du normalt få en sådan av mäklaren. I årsredovisningen återfinns en balansräkning och det är i denna du kan hitta uppgifter om lånesituationen med faktiska belopp.
I nästa steg ska du undersöka om lånen är rörliga eller fasta. Om det är det senare som gäller kan du med fördel försöka identifiera när de ska läggas om.
Det sista steget är att ta reda på den enskilda bostadsrättens andel av lånen.